地产纠纷

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宝安二手房买卖合同中卖方违约,能否要求继续

作者: 来源: 发布于:2019-10-02 14:11

 

330新政出台后,宝安房价出现了暴涨,大量的业主在签订二手房买卖合同后,情愿承担房屋总价20%的违约金,也不愿意将房屋出售。330新政后,宝安二手房买卖合同纠纷案件剧增,而根据宝安以往的司法实践,在二手房买卖合同纠纷案件中,法院很少判决违约方承担20%的违约金,违约金的金额一般在房屋总价的5%-10%之间,而判决继续履行合同的案例屈指可数。
330新政出现后的二手房买卖合同纠纷案件,宝安法院已经有了判决。据本律师了解,在宝安龙岗法院的判决中,支持了买家要求卖家支付房屋总价款20%的违约金的诉讼请求,而在宝安罗湖法院的判决中,则支持了买家要求继续履行双方签订的二手房买卖合同的诉讼请求。法院判决结果的不同,跟当事人的诉讼请求有关。而当事人的诉讼请求,则与买卖双方二手房合同的履行情况及房屋的情况有关。
据本律师分析罗湖法院继续履行合同的案例,法院判决继续履行合同需要符合一定的条件。
首先,买卖双方签订了二手房买卖合同后,双方已经履行了很多合同约定义务,如买家已交付了定金、对首期款进行了监管、银行已出具贷款承诺函。
其次,不存在阻碍合同继续履行的情况,如涉案房屋不存在查封、抵押等情形。在房屋存在抵押的情况下,就需要考虑抵押权人的因素。而房屋存在查封的情形下,除非解封,否则根本不可能继续履行。
第三,二手房买卖合同的签订不存在瑕疵。如房屋属于夫妻共同财产,而在二手房买卖合同上仅有夫或妻一方的签名。
第四,买家要具有宝安目前限购政策下的购房资格。
第五,买家要有一次性支付全额房款的能力。很多买家认为,银行已经出具了贷款承诺函,无须全额付款。实际上,银行的贷款承诺函在法律上的效力还有待商榷。很多银行在出具了贷款承诺函后,并未实际发放贷款。而在买卖双方存在纠纷的情形下,银行发放贷款的意愿就会更低。宝安房产纠纷律师
以上是影响二手房买卖合同能否被法院判决继续履行的主要因素,但不可能囊括所有,其它影响继续履行的因素还是存在的,具体问题需要具体分析。
二手房买卖合同能否继续履行,主要看是否存在继续履行的障碍。因此,买家在签订合同后,遇到卖家违约时,要根据实际情况提出相应的诉讼请求,切不可一味主张继续履行合同。而卖家如不愿意继续出售房产,则要有针对性的进行抗辩。