地产纠纷

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房屋要出租,承租人有优先购买权

作者:admin 来源:未知 发布于:2020-01-17 14:06

 

[关键词]

优先购买权/按份共有人/承租人

[基本详情]

20025,黄某的父亲与朱某签订了一份租赁房屋的合同,双方约定合同期限5年。当年10月黄某的父亲遭遇车祸不幸身亡。20032,朱某在未通知黄某家人的情况下,与吴某签订了房屋买卖合同,将黄某家人居住的房屋以10万元的价格卖给吴某。黄某虽然不是该房的直接承租人,但作为共同居住人,黄某的父亲去世后,黄某家人是否仍享有优先购买权?

[律师说法]

优先购买权是指权利人在特定的买卖关系中依法所享有的在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。所有人出售其财产时,如果第三于非人与优先购买人出价相同,应将财产售予优先购买权人,但在某项财产出卖之前,优先购买权人不能向他人主张任何权利。该权利能否行使,何时才能行使都不确定,而只能等到财产出售时才可以享受。优先购买权给权利人带来的是财产利益,所以侵害优先购买权属于对财产权的侵害。

目前,我国法律中规定的优先购买权主要有两种:一是按份共有人的优先购买权,《民法通则》第七十八条规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利;二是承租人的优先购买权,1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》中规定,房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。出租人朱某出卖出租房屋未在合理期限内通知黄某,已违反了法定义务。黄某可向法院提起诉讼,在朱某与吴某商定的价格内主张优先购买权。

[相关链接]现实中可能会出现这样的情况,当房屋的共有人和承租人都享有优先购买权的情况下,哪一个优先购买权应当更优先?

按份共有人享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。虽然按份共有人是按份额享有权利、承担义务,但作为整个共有财产的所有人,按份共有理应维护共有财产的完整和效用,正因为此,在某一共有人出售其份额时,法律赋予其他按份共有人优先购买权以限制处分份额的行为,可见,共有人享有的优先购买权是共有权的内容。而租赁权,是基于合同产生的债权,根据民法通则,当物权和债权并存时,物权优先于债权。所以,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。

当然,现代各国的立法政策都倾向于稳定租赁关系,使承租人不至于因房屋易主而无房可住,这便是“买卖不破租赁”原则的由来。我国新《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这也就是说,即使租赁人没有优先权购买到房屋,只要他对房屋的租期未满,他仍然不会丧失居住权。须注意的是,上面所谈的房屋购买优先权的问题,是指“在同等条件下”,如果租赁者出价高于按份共有人的出价,这就不具备“在同等条件下”这一优先购买权的存在前提,房屋则由出价高者得。

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